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新国五条之慌:新政遭炮轰 一手房恐捂盘待市
来源:腾讯财经  时间:2013-3-15 16:38:59

“一定会往下走。”当这句话从住建部部长姜伟新口中说出时,所有人都以为他在说房价。

因为在他说这句话之前,2013年前两个月全国住宅销售均价已经同比上涨两成。不过,央视随后给出的解读令人大失所望:部长说是的政策走下去,而非房价。

“(新的调控措施)一定要坚决执行,执行过程中效果会逐步显现,一定会往下走。”3月14日,姜伟新对媒体表示,而记者的提问是怎么看政策对房价的影响。

3月1日,被称为“新国五条”的房产新政出台,迅速引发强烈关注。政策层希望能够继续对楼市投资性需求开火。但政策刚一公布就被批得体无完肤。人们认为这项新政在短期内反倒会推高房价,误伤刚需,且行政色彩太浓。

对于这些指责,姜伟新毫不让步:“关注到了社会上的争议,但一定会坚持实施,执行过程中有什么问题再完善。”

针对解读的分歧,腾讯财经14日晚间向住建部新闻处负责人求证部长说法的正解,但截至发稿前尚无回复。

“一定会往下走”

在两会14日上午的集体采访中,有记者问到:“住房交易环节按差价20%收税,近几天房价影响已经显现,有些地方出现了上涨,如何看待政策的影响。”

姜伟新答到,这个文件一定要坚决执行,执行过程中效果会逐步显现,一定会往下走。

“这个文件”就是指3月1日公布的新国五条细则,其中最引发关注的是严格按交易所得20%征税。

新政发布后,买卖双方开始以从未有过的高效进行交易,赶在政策尚未执行的窗口期完成过户。他们认为,新政中提到按转让所得20%征税最终仍然会由买方承担,并且,这笔税不是小数目。

这也是此番的房产新政遭遇到各种质疑的症结所在。一些学者认为,重税推高房价是经济学常识。

因此,当姜部长在两会上多番被记者“堵截”,最终说出“一定会往下走”时,人们里所应当地把这句话的主语解读为“房价”,希望被称为史上最严的新国五条能拉住房价向上的势头。

来自机构的数据显示,2013年前两个月全国住宅销售均价已经同比上涨两成,且包括房地产投资在内的各项数据大幅上升。

遗憾的是,这一希望仅持续了半天时间。14日晚间,央视在新闻频道的一档节目中解读,姜部长这句话的愿意是政策会继续执行,而不是说房价一定会降。因为其特殊的媒体属性,央视的解读往往被看作是官方的授意。

交易中心和民政局爆棚

截至3月10日,新政发布后的十天里,北京二手房成交11024套,同比大涨278%。

房产交易个税按照转让所得的20%计征,这条方案虽然早在2006年就存在,但因操作难度大一直被弃用,如今祭出,使得新国五条成为“史上最严”。

让二手房买家们着急的是,如果业主将20%个税转嫁,他们可能需要多付几万甚至几十万的税。但谁也不知道,新政将从什么时候开始实施,房屋原价值如何核定,第一套房会不会波及。

3月4日,住建部副部长齐骥表态,政策详解将在一周内公布、地方细则3月底前出台。

显然,3月底前仍然是一个窗口期。不少二手房的买家们立马缩减了与业主讨价还价的过程——他们需要争取更多的时间去网签、交税以及过户,因为谁也不知道新政实施的时间点是哪个环节。

北京某房产中介公司向腾讯财经提供的成交记录显示,不少房源都是头一天登记,第二天成交,买家甚至没有机会到房子里现场查看户型,因为稍一犹豫就会被带着定金去看房的其他客户抢走。

3月7日中午时分,腾讯财经在朝阳区房管局看到,数十排座位已经坐得密密麻麻,门前的马路停满私家车,房产经纪说,自己昨天晚上12点来帮客户排号,因为一天就400个号。

更让人觉得新鲜的是,来自媒体的报道称,上海和南京的婚姻登记员发现,宣布新的房地产限制措施后,两地离婚申请数量都创下新高,在北京,这一方法也成为中介推荐规避个税的首选。民政局的离婚数据被戏称为“楼市政策风向标”。在2010年限购政策出台时,一些家庭为了买第二套房,这一现象也曾出现。

一手房恐捂盘待市

有业内人士称,国五条细则颁布之后,北京一家大型中介公司一天的佣金收入可能超过3000万。但该中介的一位门店店长说:“忙完这几天,等月底政策一执行,我们估计就得冷清三个月。”

经纪人们很清楚接下来二手房市场又将陷入长时间的观望期。业内人士认为,新政开始实施之后,没有赶上原有计税方式的买家,可能会把选择转向新房市场,再加上业主卖房意愿下降,二手房房源将会减少。

“我们现在开始看房,在3月底之前肯定来不及交易了。”想在北京回龙观区域买房的小徐说,她本想看看两会之后是否会有政策出台,结果3月1日新政就公布了,她说自己根本没有充裕的时间去看房。于是,她把目光转向了该区域的一个新盘项目。

但这个项目的销售人员目前并不愿意给她明确的信息。对于下一期何时开盘,如何定价,销售人员表示一概未定,只能先做登记,开盘时候再摇号选房。

“之前说是年初开,3月了还没有消息,现在又听说可能推到5、6月份开盘。”小徐担心的是,二手房收20%交易税后,不受政策影响的新盘会伺机涨价。腾讯财经从机构获得的数据显示,该项目2011年7月首期开盘至今,成交均价已经从最初的1.4万/平米涨到2.1万/平米。

这种影响的确已经显现。腾讯财经在某房产网站看到,一些经纪人在发布该项目信息时暗示,可以用内部认购的方式排到号,但买家需要为此支付一笔费用。

伟业我爱我家副总裁胡景晖明确指出,二手房交易成本的增加,将促使部分购房需求从二手房市场流向新房市场,新房市场需求量的增加,供需矛盾的紧张,将给新房价格带来上涨压力。

上涨的压力显然已经形成。该机构提供的房价数据显示,2013年1月1日至3月10日,北京纯商品住宅(不含保障房)网签18171套,比去年同期上涨244.5%。纯商品住宅交易均价为22265元/平方米,基本回归至2011年同期均价水平。

不过,上述项目的公司负责人对腾讯财经表示,新项目不存在捂盘提价的考虑,因为开盘价格需要上报给建委,只有通过建委审批后才能发放预售证,什么时候开盘现在公司也没法确定。

新政遭遇炮轰

针对业主转嫁交易所得税的说法,齐骥说到,将严惩把交易所得税转嫁给购房者的行为。但很快,这一表态遭到了华生(微博)等经济学家的炮轰。

“这种话属于缺乏经济学常识的胡话,让他禁止一个给我们看看。”华生说道。他指出,交易税在卖方市场的情况下是可以全部转嫁给买家的,二手房交易税肯定会伤害购房者的利益。

这一观点得到了包括财政部财科所所长贾康(微博)、北京科技大学博士生导师周天勇等的共鸣。这些学者指出,卖方既可以以提价的方式将所得税转嫁给买方,也可以采用阴阳合同的方式避税。

一个典型的案例是,从2007年开始已经实施“20%个税”政策的东莞,5年来房价涨幅已经超过60%。

表达不满的不只有学者,尽管新政执行后,新盘价格可能会出现上涨空间,但开发商们并不对此感到高兴。两会期间,星河湾董事长黄文仔向媒体直言不讳地说,调控房价必须先从调控地价开始,“调控房价,先调控政府。”

这种影响亦体现在资本市场上,受新政出台影响,3月5日沪深股市出现放量暴跌,沪指创下20个月最大单日跌幅。

但住建部并没有打算暂停此政策,姜伟新表示,虽然关注到了社会上的争议,但一定会坚持实施,执行过程中有什么问题再完善。此外,央行行长周小川也力挺:央行几年前开始运用的结构性政策如首付比例和专门针对房贷的利率,都将继续加大力度实施,以实现控制房价的目标。

3月已经过半,更加细化的地方政府国五条细则迟迟未出。第一个执行新政的山东烟台市福山区也在3月5日试行一天之后被叫停,当地政府对这次的短暂露面得出的结论是:新政具体方案仍然需要讨论。

或许,对住建部长这句“一定会往下走”的全民狂欢式解读确实只是一个误读。

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